Að kaupa eign á Spáni

Kaupferlið á Spáni er mjög frábrugðið því sem þekkist á Íslandi og er margt sem ber að varast. Ómetanlegt er að hafa íslenskan fasteignasala með margra ára reynslu og þekkingu á öllu kaupferlinu á Spáni sér til aðstoðar. Hér á eftir munum við rekja kaupferlið á Spáni og fara yfir fjármögnun, kostnað við kaup, rekstrarkostnað fasteignar og ýmislegt fleira.

Það er margt í kaupferlinu sem þarf að vera í lagi og við hvetjum fólk eindregið til að nota íslenska löggilda fasteignasala sér til aðstoðar. Það eru margir hlutir sem geta farið úrskeiðis ef þú ert ekki með ferlið og fasteignalögin á hreinu sem getur valdið því að þú gætir tapað fullt af peningum. Hin ýmsu fyrirtæki og einstaklingar bjóða fram þjónustu sína í þeim tilgangi að leiðbeina þér, en oft er engin menntun, þekking eða reynsla á bakvið þessa þjónustu.

Hér að neðan er farið lauslega yfir helstu atriði í kaupferlinu og mikilvægi þessa að allt sé rétt gert frá byrjun til að útkoman verði góð.

Strax frá byrjun skaltu reyna að gera þér grein fyrir hvernig eign þú vilt:

Hversu mörg svefnherbergi þú vilt hafa í fasteigninni.

Hvort þú viljir eign á einni eða tveimur hæðum.

Í hvaða hverfi þú vilt vera og ef þú ert ekki með það á hreinu, hvort þú viljir þá vera í nálægð við strönd, golfvöll eða nálægt verslunum og þjónustu.

Með því að vera búin að gera þér nokkuð góða mynd af því hvernig eign þú óskar þér áður en þú ferð í skoðunarferðina, sparar þú tíma og eykur líkurnar á að þú finnir drauma eignina.

Við sækjum þig á hótelið til að skoða þær eignir sem þú valdir úr og sýnum þér jafnvel aðrar eignir sem við höfum fundið fyrir þig út frá þínum kröfum.

Við erum með mjög mikla reynslu og höfum góða lögfræðinga á okkar snærum sem eru vanir að vinna með Íslendingum. Auk þess munum við alltaf vera þér innan handar í gegnum allt ferlið. Við og okkar lögfræðingar munum hjálpa þér að sækja um NIE númer (spænsk kennitala), opna bankareikning og safna öllum nauðsynlegum gögnum til að geta klárað kaupferlið.

Ef þú ákveður að kaupa getur þú yfirleitt fest eignina með því að greiða staðfestingargjald sem er venjulega 6.000 til 10.000 evrur.

Kaupferlið á Spáni er í mörgum tilvikum öruggara en á Íslandi og eignir eru almennt ekki veðsettar mörgum kröfuhöfum með mörgum veðréttum. Frágangur á kaupsamningi og afsali fer fram á skrifstofu sýslumanns á svæðinu og ef sýslumaður sér eitthvað athugavert í kaupferlinu eða gögnunum um eignina þá er það skoðað betur.

Bankaviðskipti og fjármögnun
Öllum fasteignakaupendum er skylt að opna spænskan bankareikning en venjan á Spáni er að allar greiðslur vegna reksturs eignarinnar fari í gegnum greiðsluþjónustu bankans. Ekki er unnt að opna bankareikning fyrr en NIE-númerinu (spænsk kennitala) hefur verið úthlutað. Sumir bankar samþykkja að opna bankareikning fyrir fasteignakaupandann án NIE-númers og notast þá við vegabréfsnúmerið þar til NIE-númerið er í höfn. Viðkomandi banki getur svo tekið að sér allar greiðslur á hefðbundnum rekstrarkostnaði og gjöldum, líkt og þekkist í greiðsluþjónustu banka á Íslandi.

Fjármögnun íbúðarkaupa á Spáni er mjög hagstæð en vextir á íbúðarlánum hjá spænskum bönkum eru óverðtryggðir og yfirleitt mun lægri en gengur og gerist á Íslandi. Vextirnir eru annað hvort fastir eða breytilegir. Með breytilegum vöxtum eru vextirnir þannig byggðir upp að þeir grundvallast á EURIBOR-vöxtunum á hverjum tíma ásamt vaxtaálagi viðkomandi banka. Breytilegir vextirnir eru samt þó yfirleitt fastir fyrstu 12 - 24 mánuðina en þeir eru síðan alltaf endurskoðaðir á 12 mánaða fresti og hækka þá eða lækka eftir því hve háir EURIBOR-vextirnar eru á þeim tímapunkti. Vaxtaálag bankans breytist aldrei. Einnig er yfirleitt í lánaskilmálunum ákvæði þess efnis að vextirnir fara aldrei yfir tiltekna prósentu og aldrei niður fyrir tiltekna prósentu. Með föstum vöxtum eru vextirnir ákvarðaðir strax í upphafi og eru fastir allan lánstímann.

Reikna út lán hér
en þetta er aðeins til viðmiðunar - Við munum fá tilboð í lán fyrir hvern og einn.

Lánstími er allt upp í 35 ár og fer eftir aldri lánþega. Sem dæmi fengi fólk á fertugsaldri allt að 35 ára lán en fólk á sextugsaldri líklega ekki nema 15-20 ára lán því bankar miða við að lánið sé að fullu uppgreitt við 75 ára aldur.

Veðsetning er allt að 60 - 70 prósentum af bankamati eða söluverði eignar. Það er bankinn sem sendir sinn fulltrúa til að skoða og verðmeta eignina sem verið er að biðja um lán á. Mat bankans (bankamat) er það mat sem bankinn miðar við varðandi mögulega lánsfjárhæð.

Lánsumsókn og gögnum þarf að skila inn eins og á Íslandi, formlegri umsókn.

Gögn eru: Skattaframtal, launaseðlar yfirleitt síðustu 3ja mánaða, bankayfirlit síðustu 3ja mánaða, afrit af greiðsluseðlum vegna bílalána, íbúðarlána og annarra lána ef einhver eru. Mismunandi er eftir bönkum hvaða gögnum er óskað eftir en þessum gögnum þarf að skila á ensku og erum við með löggilda skjalaþýðendur sem þýða þau skjöl sem þú getur ekki fengið á ensku gegn vægu gjaldi (bankinn tekur ekki annað gilt). En margar stofnanir og fyrirtæki geta sent okkur gögn á ensku eins og skatturinn og fleiri. Við munum aðstoða þig með þetta allt.

Kostnaður við kaupin: Kostnaður kaupanda við fasteignakaup á Spáni er hærri en á Íslandi. Til að mynda þarf kaupandi fasteignar að greiða virðisaukaskatt af uppgefnu kaupverði til spænska ríkisins við undirritun afsals. Almennt getur kostnaður kaupanda hlaupið í kringum 11% -13% í heildarkostnaði sem reiknast af kaupverði eignarinnar og greiðist við afsal.

Kostnaðurinn við kaupin sundurliðast nokkurn veginn á eftirfarandi hátt:

• Virðisaukaskattur: Er 10% af uppgefnu verði.
• Bankamat: 150-400 evrur allt eftir stærð eignar – ef lán er tekið. Orkusamningar: 300 – 500 evrur vegna stofnunar á vatns- og rafmagnssamningum vegna kaupa á nýbyggingu.
• NIE – númer: 150 evrur fyrir einstakling vegna stofnunar NIE-númers (kennitölu).
• Lögfræðikostnaður/umsýslugjald: Fjárhæð fer eftir umfangi kaupanna og eðli þeirra. Gera má ráð fyrir að kostnaður við lögfræðiaðstoð í gegnum kaupsamningsferlið sé í kringum 1500 til 2.000 evrur þá er NIE númer innifalið í þessum kostnaði.
• Ef umsækjandi tekur lán þarf hann að reikna með að greiða um 3-4% af lánsfjárhæðinni í kostnað við lántökuna.

Rekstrarkostnaður fasteignar og árlegir skattar:
Á öllum fasteignum er mishár rekstrarkostnaður sem fer eftir stærð og gerð fasteignarinnar. Flestar fasteignir hafa aðgang að sundlaugargarði og er fyrirkomulagið þannig á Spáni að hver og einn eigandi greiðir í húsfélagsgjald „Community fee“ til að standa straum af öllum sameignarkostnaði t.d. þrif á sundlaug, garðvinnu, lýsingu á sameign o.fl. Upphæð vatns-, rafmagns- og gasreikninga er mishá og fer eftir notkun á hverjum tíma. Tryggingar á fasteignum eru hagstæðar.

Dæmi um rekstrarkostnað og skatta á ársgrundvelli miðað við fasteign metna á 150.000 evrur.

Húsfélagsgjald: Um 500-800 evrur á ári. Tryggingar: Um 300-450 evrur á ári. Orkureikningar: Um 1000 – 1500 evrur á ári miðað við 50% nýtingu. Fasteignagjöld: Um 250-400 evrur á ári. Eignaskattur: Um 100-200 evrur á ári.